Di tengah masyarakat, khususnya di wilayah pedesaan, masih ditemukan berbagai bentuk transaksi tanah yang dikenal dengan istilah gadai, jual gadai, jual sanda, sanda, atau akad.
Istilah-istilah tersebut terkadang dianggap sama dengan jual beli tanah biasa. Padahal, pemahaman yang keliru dapat menimbulkan persoalan hukum di kemudian hari.
Tidak sedikit tanah yang pada awalnya hanya diserahkan karena pemilik membutuhkan sejumlah uang, tetapi setelah puluhan tahun justru diklaim telah menjadi milik pihak yang menguasainya.
Persoalan semakin kompleks ketika pihak-pihak yang melakukan transaksi telah meninggal dunia dan sengketa kemudian muncul di antara para ahli waris.
Karena itu, masyarakat perlu memahami satu hal mendasar: tidak setiap penyerahan tanah disertai penerimaan sejumlah uang berarti telah terjadi jual beli lepas yang mengakibatkan hak atas tanah berpindah untuk selamanya.
Apa yang Dimaksud dengan Gadai Tanah?
Gadai tanah dalam konteks hukum adat memiliki karakter yang berbeda dengan gadai benda bergerak sebagaimana dikenal masyarakat pada umumnya.
Dalam literatur hukum adat, perbuatan yang menimbulkan hak gadai atas tanah dikenal dengan beberapa istilah, antara lain jual gadai, adol sende, jual sanda, dan jual akad.
Secara sederhana, jual gadai merupakan perbuatan ketika pemilik tanah menyerahkan tanahnya kepada pihak lain dan menerima sejumlah uang. Pihak penerima gadai kemudian menguasai serta menikmati tanah tersebut, dengan ketentuan tanah dapat kembali kepada pemilik berdasarkan mekanisme penebusan yang berlaku.
Dengan demikian, salah satu unsur penting dalam transaksi tersebut adalah adanya hak untuk memperoleh kembali atau hak menebus tanah.
Dalam literatur hukum adat, jual gadai dijelaskan sebagai penyerahan tanah oleh pemilik kepada pihak lain yang menyerahkan sejumlah uang secara tunai, dengan ketentuan tanah tersebut akan kembali kepada pemilik setelah uang gadai dikembalikan.
Apa yang Dimaksud dengan Jual Sanda?
Istilah “sanda” pada dasarnya berkaitan erat dengan gadai. Namun, penyebutan dan praktiknya dapat berbeda di setiap daerah.
Dalam literatur hukum adat, istilah jual sanda bahkan digunakan sebagai salah satu sebutan untuk jual gadai tanah.
Karena itu, kata “jual” dalam istilah jual sanda tidak serta-merta dapat ditafsirkan sebagai jual beli lepas.
Hal inilah yang kerap menimbulkan kesalahpahaman di masyarakat.
Seseorang terkadang beranggapan bahwa karena dalam surat tertulis “jual sanda”, maka tanah tersebut telah dijual secara permanen.
Padahal, kesimpulan tersebut belum tentu benar.
Yang harus diperiksa bukan hanya judul surat, melainkan juga isi kesepakatan, maksud para pihak, sejarah penguasaan tanah, pembayaran, hak penebusan, kebiasaan adat setempat, serta bukti-bukti lain yang menyertai transaksi tersebut.
Jual Sanda Berbeda dengan Jual Lepas
Perbedaan paling penting terletak pada ada atau tidaknya hubungan hukum yang memungkinkan pemilik lama memperoleh kembali tanah tersebut.
Dalam jual lepas, tanah diserahkan dengan maksud berpindah kepada pembeli secara tetap. Pemilik lama pada prinsipnya tidak mempunyai hak untuk meminta kembali tanah hanya dengan mengembalikan harga yang dahulu diterimanya.
Sementara dalam jual gadai atau jual sanda, terdapat karakter bahwa tanah dikuasai oleh penerima gadai dengan adanya kemungkinan tanah kembali kepada pemilik atau penggadai berdasarkan mekanisme penebusan.
Literatur hukum adat membedakan transaksi tanah, antara lain, menjadi jual lepas dan jual gadai.
Jual lepas dimaksudkan sebagai penyerahan tanah untuk seterusnya menjadi milik pembeli. Sementara jual gadai memiliki sifat berbeda karena terdapat hubungan hukum untuk memperoleh kembali tanah tersebut.
Dengan demikian, jual lepas berorientasi pada peralihan hak secara tetap, sedangkan jual sanda atau jual gadai berorientasi pada penguasaan tanah dengan adanya hak kembali atau penebusan.
Gadai dan Jual Sanda, Apakah Sama?
Dalam praktik hukum adat, istilah gadai dan jual sanda dapat sangat berdekatan, bahkan digunakan untuk menggambarkan lembaga hukum yang sama.
Oleh sebab itu, perbedaannya tidak boleh semata-mata ditentukan berdasarkan penggunaan kata “gadai” atau “jual sanda”.
Hal yang jauh lebih penting adalah substansi transaksinya.
Apabila seseorang menerima uang lalu menyerahkan penguasaan tanah, sementara terdapat kesepakatan bahwa tanah dapat kembali setelah dilakukan penebusan, maka karakter hukumnya lebih dekat kepada jual gadai atau gadai tanah menurut hukum adat, bukan jual beli lepas.
Namun demikian, transaksi jual gadai dalam hukum adat juga tidak dapat begitu saja disamakan dengan pinjam-meminjam uang yang tanahnya sekadar dijadikan jaminan.
Keduanya perlu dibedakan berdasarkan sifat dan konstruksi hubungan hukum yang sebenarnya terjadi.
Bagaimana Jika Gadai Tanah Pertanian Sudah Berlangsung Puluhan Tahun?
Persoalan ini menjadi penting ketika gadai tanah pertanian berlangsung selama bertahun-tahun atau bahkan puluhan tahun.
Untuk gadai tanah pertanian, terdapat ketentuan khusus dalam Pasal 7 Undang-Undang Nomor 56 Prp Tahun 1960 tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian.
Ketentuan tersebut pada pokoknya mengatur mengenai gadai tanah pertanian yang telah berlangsung selama tujuh tahun atau lebih, termasuk mengenai kewajiban pengembalian tanah kepada pemilik tanpa pembayaran uang tebusan sesuai ketentuan yang berlaku.
Untuk gadai yang belum mencapai tujuh tahun, undang-undang tersebut juga mengatur mekanisme perhitungan uang tebusan.
Artinya, masyarakat tidak dapat serta-merta beranggapan:
“Karena tanah sudah saya kuasai 20, 30, atau 40 tahun berdasarkan gadai, otomatis tanah menjadi milik saya.”
Anggapan tersebut tidak dapat dibenarkan hanya berdasarkan lamanya penguasaan.
Sebaliknya, pihak pemilik atau ahli waris juga tidak seharusnya hanya mengatakan:
“Ini tanah leluhur saya, jadi harus dikembalikan.”
Dasar transaksi awal dan status hukum objek tanah tetap harus diperiksa terlebih dahulu.
Bagaimana Jika Surat Lama Bertuliskan “Jual Sanda”?
Surat lama yang memuat istilah “jual sanda” harus dibaca secara keseluruhan, bukan hanya berdasarkan judulnya.
Misalnya, terdapat surat tahun 1960, 1970, atau 1980 yang menyatakan seseorang “menjual sanda” sebidang sawah kepada orang lain dengan sejumlah uang.
Halaman : 1 2 Selanjutnya
